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Die Immobilie vorbereiten, bevor der Fotograf kommt
Zwischen einem Termin, der etwas taugt, und einem, der Material mit halber Wirkung liefert, liegt selten die Kamera — sondern das, was in den Tagen davor im Objekt passiert ist. Diese Checkliste beschreibt genau diesen Teil: was beim Eigentümer oder Makler zu tun ist, bevor ich eintreffe, mit dem Grund, warum es hinterher nicht mehr zu retten ist.
Die Kamera sieht mehr als der Rundgang
Wer durch eine Wohnung geht, sieht sie in Ausschnitten. Der Blick bleibt am Raum hängen, nicht am Ladekabel auf der Kommode. Eine Kamera macht das Gegenteil: Sie nimmt mit weitem Blickwinkel auf, damit der Raum seine tatsächliche Größe zeigt — und dabei landet die ganze Ecke im Bild, samt allem, was dort steht.
Dazu kommt die Belichtungstechnik. Bei HDR-Immobilienfotografie werden mehrere Belichtungen desselben Motivs zu einem Bild verrechnet, damit Fenster nicht ausbrennen und Ecken nicht absaufen. Das Verfahren hat einen Nebeneffekt, den kaum jemand erwartet: Es holt auch die Dinge aus dem Schatten, die im Halbdunkel bisher nicht aufgefallen sind. Der Wäschekorb neben dem Schrank, der Fleck hinter der Tür, das Kabelbündel unter dem Schreibtisch — im Raum unsichtbar, im fertigen Bild deutlich.
Das ist der ganze Grund für diese Liste. Nicht Ordnungsliebe, sondern die schlichte Tatsache, dass Aufnahme und Wahrnehmung zwei verschiedene Dinge sind. Wer das einmal verstanden hat, braucht keine Checkliste mehr — bis dahin hilft eine.
Zum organisatorischen Teil — Zugang, Ansprechperson, Terminfenster — steht das Nötige auf der Seite Ablauf. Hier geht es ausschließlich um das Objekt selbst.
Eine Woche, ein Tag, eine Stunde vorher
Der häufigste Fehler ist nicht, dass zu wenig vorbereitet wird — sondern dass alles auf den Morgen des Termins fällt. Einiges davon braucht Vorlauf, und manches sieht am selben Tag noch nach frischer Arbeit aus.
| Zeitpunkt | Was zu tun ist | Warum später nicht mehr |
|---|---|---|
| Eine Woche vorher | Sichtbare Kleinigkeiten reparieren: defekte Leuchtmittel, fehlende Griffe, lockere Abdeckungen. Sperrmüll, Kartons und Baumaterial entfernen. Hecke schneiden. | Handwerk und Entsorgung lassen sich nicht am Vortag terminieren. Ein einziges dunkles Leuchtmittel kostet später einen ganzen Raum. |
| Zwei bis drei Tage vorher | Fenster putzen, innen und außen. Rasen mähen. Absprache mit Nachbarn, dass Fahrzeuge am Termintag nicht direkt vor dem Haus stehen. | Frisch gemähter Rasen zeigt am selben Tag noch Schnittkanten und Schnittgut — aus der Luft deutlich sichtbar. Nach zwei Tagen ist die Fläche wieder gleichmäßig. |
| Am Vortag | Aufräumen Raum für Raum (siehe unten). Mülltonnen aus dem Blickfeld, Gartenschlauch, Wäscheständer und Kinderspielzeug wegräumen. Handtücher und Bettwäsche frisch aufziehen. | Am Termintag fehlt dafür die Zeit, und was in Eile weggeräumt wird, landet erfahrungsgemäß in einem Raum, der auch fotografiert werden soll. |
| Eine Stunde vorher | Rollläden und Jalousien auf gleiche Höhe, Vorhänge zurück. Arbeitsflächen und Spüle leeren, Betten glattziehen, Böden kehren. Haustiere und Näpfe versorgen. | Das sind die Handgriffe, die tatsächlich in letzter Minute funktionieren — und die im Bild am meisten ausmachen. |
| Unmittelbar davor | Ein Kontrollgang mit der Handykamera: jeden Raum einmal aus der Türöffnung fotografieren und das Bild ansehen, nicht den Raum. | Auf dem Display fällt in zehn Sekunden auf, was beim Durchgehen zehnmal übersehen wurde. Der schnellste Test, den es gibt. |
Wo der Blick hängen bleibt, wenn er nicht soll
Sechs Räume, je der Störer, der in der Praxis am häufigsten übrig bleibt.
- KücheArbeitsflächen vollständig leer — auch die Geräte, die täglich benutzt werden. Magnete, Zettel und Kalender von der Kühlschranktür, Geschirrtuch weg, Spüle leer und trocken. Eine leere Arbeitsfläche lässt die Küche größer wirken als jede Weitwinkelaufnahme.
- BadPflegeprodukte, Zahnbürsten und Rasierer in den Schrank, Handtücher in einer Farbe und gleich gefaltet, WC-Deckel geschlossen, Duschabzieher und Waagen raus. Spiegel und Armaturen ohne Wasserflecken — beides reflektiert und zieht den Blick sofort an.
- WohnraumFernbedienungen, Ladekabel, Zeitschriften und Decken weg. Kabel hinter Fernseher und Sideboard bündeln. Die Sitzgruppe so ausrichten, wie sie tatsächlich gedacht ist, nicht wie sie zuletzt gerückt wurde.
- SchlafzimmerBett frisch bezogen und mittig ausgerichtet, Nachtkästchen bis auf ein Element leer, Kleidung und Wäschekörbe aus dem Bild. Bei Kinderzimmern gilt dasselbe — sie werden mitfotografiert, weil sie Teil des Grundrisses sind.
- Flur und EingangSchuhe, Jacken, Postkörbe und Schirmständer weg. Der Eingangsbereich ist auf den Bildern das, was er in der Besichtigung auch ist: der erste Eindruck, und der lässt sich später nicht nachholen.
- Außenbereich und TerrasseGartenmöbel aufgestellt statt gestapelt, Polster auflegen, Grill abdecken oder wegstellen, Blumentöpfe ohne verwelkte Pflanzen. Eine hergerichtete Terrasse verkauft Lebensgefühl — eine mit Winterabdeckung verkauft Arbeit.
Das Grundstück endet nicht an der Terrasse
Sobald Luftaufnahmen Teil des Auftrags sind, ändert sich der Bildausschnitt grundlegend — und mit ihm der Umfang dessen, was vorbereitet gehört. Von oben liegt das Grundstück in seinen Grenzen im Bild, dazu Dach, Zufahrt und ein Stück Umgebung. Alles, was vom Boden aus hinter dem Haus oder hinter der Hecke verschwindet, ist aus der Luft schlicht sichtbar.
Was in der Praxis am häufigsten übrig bleibt: Mülltonnen an der Hausseite, Fahrzeuge in der Einfahrt, Anhänger, Wäscheständer, Trampoline, aufgerollte Gartenschläuche, Poolabdeckungen, gestapeltes Brennholz und Baumaterial an der Grundstücksgrenze. Dazu das Dach selbst: Moos, Laub in der Rinne und Restschnee sind vom Boden aus unsichtbar und aus der Luft das Erste, was auffällt.
Ein Punkt, der öfter für Diskussionen sorgt als alle anderen zusammen: das eigene Auto. Es steht bei fast jedem Termin in der Einfahrt, und es ist bei fast jedem Termin das Objekt, das die Aufnahme stört — weil es die Zufahrt verdeckt, das Alter des Bildes verrät und den Blick vom Gebäude wegzieht. Zwei freie Parkplätze in der Nachbarschaft für zwei Stunden sind die billigste Verbesserung im ganzen Ablauf.
Was dabei ausdrücklich nicht Ihre Aufgabe ist: die Frage, ob und wie an diesem Ort geflogen werden darf. Registrierung, Kompetenznachweis, Versicherung und die Abklärung der Flugfreigabe gehören zum Auftrag — die Grundlagen dazu stehen im Artikel Drohnenrecht für Immobilienaufnahmen in Österreich.
Rollläden, Leuchtmittel und Fensterglas
Drei Dinge betreffen das Licht selbst und sind deshalb teurer als alles andere auf dieser Liste — Licht lässt sich nachträglich nur begrenzt korrigieren, weil es bereits in der Aufnahme steckt.
Rollläden und Jalousien. Sie müssen in einem Raum auf gleicher Höhe stehen, und bei Aufnahmen von außen im ganzen Haus. Ein halb heruntergelassener Rollladen neben zwei offenen ist der klassische Fehler an Fassadenaufnahmen: Er wirkt wie ein unbewohntes oder vernachlässigtes Zimmer, und er ist im Bild nicht zu retten. Innen gilt: Vorhänge ganz zurück, damit die volle Fensterfläche sichtbar bleibt — Tageslicht ist das Argument, mit dem Räume verkauft werden.
Leuchtmittel. Zwei Anforderungen: Alle müssen funktionieren, und sie sollten in einem Raum dieselbe Lichtfarbe haben. Eine warmweiße und eine kaltweiße Lampe im selben Zimmer erzeugen zwei verschiedene Farbtemperaturen in einer einzigen Aufnahme. Der Weißabgleich der Kamera kann sich nur für eine entscheiden — die andere wird dann gelbstichig oder blaustichig, und beides lässt sich in der Bearbeitung nur mit erheblichem Aufwand trennen. Zwei baugleiche Ersatzbirnen kosten wenige Euro und lösen das Problem vollständig.
Fensterglas. Streifen, Regenspuren und Insektenreste sind bei direktem Gegenlicht am deutlichsten — also genau dann, wenn ein Raum am besten aussieht. Weil die Belichtungstechnik den Fensterbereich gezielt aufhellt, statt ihn ausbrennen zu lassen, wird das Glas mit abgebildet, nicht überstrahlt. Saubere Fenster sind aus diesem Grund kein Detail, sondern eine der wenigen Vorbereitungen, deren Wirkung man in jedem Bild sieht.
Wenn jemand in der Immobilie lebt
Ein bewohntes Objekt ist kein Hindernis — es ist der Normalfall, und es lässt sich in aller Regel gut fotografieren. Es braucht nur zwei Dinge zusätzlich: eine ehrliche Vorlaufzeit und eine klare Absprache darüber, was aus dem Bild verschwindet.
Persönliches. Familienfotos, Post und Dokumente mit Namen, Medikamente, Kalender mit eingetragenen Terminen, Urkunden, Kinderzeichnungen mit Vornamen, das Namensschild an Klingel und Briefkasten. Das ist keine Frage des Geschmacks: Wer sein Zuhause in einem öffentlichen Inserat wiederfindet, soll darin nicht namentlich vorkommen. Für Interessenten hat es denselben Effekt in die andere Richtung — je weniger nach fremdem Leben aussieht, desto leichter stellt man sich das eigene darin vor.
Haustiere. Näpfe, Körbchen, Katzentoiletten und Kratzbäume gehören für die Dauer des Termins aus dem Blickfeld. Die Tiere selbst dürfen bleiben, sofern sie nicht durchs Bild laufen; bei Drohnenaufnahmen im Innenbereich sollten sie in einem anderen Raum sein.
Menschen im Bild. Für die Aufnahmen wird niemand gebraucht. Das ist bequem und hat einen zweiten Grund: Sobald erkennbare Personen, fremde Fenster oder Kennzeichen im Material landen, wird aus einer Bildfrage eine Datenschutzfrage — insbesondere bei Außen- und Luftaufnahmen. Was dabei gilt und wen es trifft, steht im Artikel DSGVO bei Immobilien-Drohnenaufnahmen.
Bei vermieteten Objekten kommt hinzu, dass die Abstimmung mit den Bewohnern vor dem Termin abgeschlossen sein muss. Diesen Teil kann ein Dienstleister nicht übernehmen, und er ist der häufigste Grund für eine Verschiebung.
Was die Nachbearbeitung nicht reparieren kann
Die verbreitetste Annahme zu diesem Thema lautet: „Das macht man doch nachher weg." Teilweise stimmt das. Einzelne kleine Störer lassen sich entfernen — ein Kabel, ein Schild, ein Fleck an der Wand, ein Verkehrszeichen am Bildrand. Perspektivische Korrekturen, Farb- und Helligkeitsabgleich über eine ganze Serie gehören ohnehin zur Bearbeitung.
Nicht sinnvoll zu lösen ist dagegen alles, was flächig ist oder Volumen hat: ein voller Raum, gefüllte Regale, fehlende Möbel, ein unfertiger Bauzustand, großflächiges Mischlicht, ein ungepflegter Garten, die Jahreszeit. Solche Eingriffe sind entweder technisch aufwendig bis zur Unwirtschaftlichkeit oder sie erzeugen ein Bild, das mit dem Objekt nicht mehr viel zu tun hat.
Und damit die eigentliche Grenze, die weniger technisch als sachlich ist: Was retuschiert wird, darf den Zustand der Immobilie nicht falsch darstellen. Ein entferntes Ladekabel ändert nichts an der Sache. Ein wegretuschierter Wasserschaden, eine hineingerechnete Aussicht oder ein digital begrünter Rasen im November ändern sehr wohl etwas — und zwar spätestens bei der Besichtigung, wenn dieselben Interessenten davorstehen. Material, das mehr verspricht, als das Objekt hält, erzeugt Termine, die abgebrochen werden. Das kostet mehr Zeit, als die Vorbereitung gekostet hätte.
Der ehrliche Weg ist deshalb auch der wirtschaftliche: das Objekt so gut herrichten, wie es tatsächlich sein kann, und es dann so zeigen, wie es ist.
Was Sie ausdrücklich nicht organisieren müssen
Diese Liste liest sich länger, als der Aufwand tatsächlich ist. Deshalb zum Schluss die Gegenrichtung — die Punkte, die regelmäßig vorsorglich erledigt werden, obwohl sie niemand erwartet:
- Kein Home StagingEs müssen keine Möbel gemietet, keine Deko gekauft und keine Räume umgestellt werden. Aufgeräumt schlägt dekoriert.
- Keine GrundreinigungGefragt ist ein ordentlicher Zustand, keine Endreinigung. Der Unterschied im Bild ist gering, der Unterschied im Aufwand groß.
- Keine Anwesenheit über den ganzen TerminAufsperren, Besonderheiten zeigen, gehen. Der Rest läuft ohne Sie.
- Keine Genehmigungen und keine VersicherungFlugfreigaben, Betreiberregistrierung und Haftpflicht gehören zum Auftrag, nicht zu Ihrer Vorbereitung.
- Keine TechnikEquipment, Beleuchtung und Strom bringe ich mit. Eine freie Steckdose wird nicht gebraucht.
- Keine Formatentscheidung am DrehtagWelche Seitenverhältnisse und Längen gebraucht werden, klären wir vorher — die Gründe dafür stehen in Immobilienvideo: Formate, Auflösungen und Längen.
Wenn Sie nur einen einzigen Punkt aus diesem Artikel mitnehmen: Machen Sie den Kontrollgang mit der Handykamera. Er dauert fünf Minuten und findet zuverlässiger als jede Liste das, was im fertigen Bild gestört hätte.